贷款机构到底想从物业经理那里得到什么?

作者:Michael Giese, Glenstar执行董事

有时候，贷款人似乎, 贷款和报告要求是一个谜, 而这一个失误可能会让你的资金陷入危险.  有这么多的风险，物业经理怎么可能知道贷款人想要什么?

通过关键指标降低风险

让我们从出借人的角度来看问题.  他们经常为购买资产提供债务, 此外，它还可能为未来的建筑改进和租赁佣金提供资金.

因为贷方已经承诺为你的项目提供资金, 他们在寻求投资回报的同时，试图将风险降到最低.  有了这个，通常有四个关键的事情要记住:

• 收入和支出
• 主要租赁
• 正在进行的建筑工程
• 租户拖欠

评估这些区域有助于贷款人不断评估建筑物是否有可能履行其贷款义务.

增加贷款人要求

多年来，贷款人的要求有所提高.  今天, 例如, 许多贷款人使用顾问来审查和确认建筑完工百分比.

例如, 如果贷款人提供1000万美元的未来资金用于改善建筑, 贷款人可能会有独立的顾问审查项目, 核实完工率，评估施工文件.

这使得物业经理阅读贷款文件和了解报告要求变得至关重要, 包括需要提供哪些文件以及何时提供.

其他通知要求

除了报告施工进度，经理还需要做哪些通知? 租户违约 通常是一个.  如果你有一个房客，而他们没有付款，经理通常必须向贷款人报告.

另外, 可能会出现费用高于或收入低于贷款人批准预算的情况.  贷款文件一般提供 报告方差的阈值 这些都需要报告.   不需要报告的差异通常被称为 允许的费用偏差.

当闹钟响起

当收入不足或费用超支时, 遵循贷款文件中列出的报告要求是很重要的.  你不想做任何让你拖欠贷款契约的事情.  完全透明很重要.

如果收入开始下降或支出攀升过高， 贷款人可能会减少未来的资金.

假设贷款人准备提供1000万美元的建设资金, 而是因为最大的租客没有付钱, 贷方可以降低这一数额，以最大限度地降低风险并维持偿债覆盖率.  的 偿债覆盖率(DCR) 这个数字是基于净营业收入而不是债务偿还吗.  一旦你的比率降到可接受的水平以下, 在您的贷款文件中定义, 贷款人通常有权将你的收入转移到他们控制的账户中.

例如，一栋大楼这个月的租金是100万美元. 通常，这100万美元会直接流入运营账户，用于支付商品和服务.  然而, 如果你的DCR很差, 贷款人可能持有这100万美元, 偿还自己的债务，并为税收和保险存钱, 在把剩下的寄给你之前.

了解预算编制程序

从年度角度看, 管理人员通常需要在特定的到期日向贷款人提供预算, 贷款人有30到60天的时间来批准.  虽然你不想在没有批准预算的情况下开始在更大的项目上花钱, 可能会出现涉及紧急维修的紧急问题.  在任何情况下，通常 任何超出贷款参数的费用差异通常需要贷款人的书面批准.

随着时间的推移, 贷款人要求审查和批准某些租赁和重大服务合同, 所以你的团队应该知道哪些类型需要贷款人的批准.  让我们仔细看看其中的一些:

• 许多贷款需要贷款人的批准 超过一定期限的服务合同即使在30天内取消.
• 服务 没有30天取消政策的协议 有时需要贷款人的批准.

• 偶尔,服务 年付款超过一定金额的合同例如100万美元，可能需要贷款人的批准.
• 如果拟议的租约或修订不符合 预先设定的最低准则在美国，它们通常需要贷款人的批准.

定期沟通

你应该定期和完全透明的和你的贷款人沟通.

说到底，贷款人想要的是本金和利息的回报.  我们从贷款中提取多少佣金和资本再开发? 每月的还本付息是多少?  这栋建筑现在和未来的现金流是多少?  所有这些都是重要的问题.

当你越来越了解贷款人想要什么, 你会发现定期和透明的沟通对多方都有好处, 包括银行, 服务, 业主及管理人.

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